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房地合一稅拍板通過，民眾更是積極研究新制，就是擔心未來出售房屋會被課徵重稅，其中，民眾最常諮詢的問題包括「自用住宅定義」、「重購退稅標準」及「新舊制試用期間換算」等，國稅局網站在房地合一專區不僅設置懶人包，也針對前述問題線上解答，並推出稅務健診預約，要協助民眾釐清房地合一法規。

國稅局發佈圖解房地合一稅。（截取國稅局網站）

常見問題1：售屋如何判定適用新舊制？

國稅局發佈一張圖表，告訴民眾到底何時購屋、何時售屋適用新舊制。

常見問題2：自用住宅定義

國稅局回答：

（A）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並連續居住滿6年。

（B）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（C）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

國稅局也提醒，若是「成年子女」設戶籍，並不符合自用住宅規定。 

常見問題3：重購退稅如何計算 ？

國稅局回答：無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋的時間（以登記日為準）差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。

而新、舊制的重購退稅規定的差異包括： 

（A）舊制：依照《所得稅法》第17條之2，出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額，所繳納的財產交易所得併入綜合所得稅額，可申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。

（B）新制：依據《所得稅法》第14條之8，個人出售並重購自住房屋、土地，可申請按重購價額占出售價額的比例，退還繳納的稅額。 

國稅局舉例符合自用條件的住宅案例：

（1）小明在2011年購入A屋，2015年為了換屋而購入B屋，並在2016年將A屋賣掉。 
→A屋是在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，應適用舊制 
→應按舊制規定辦理重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋則不能退稅） 

（2）小華在2015年購入C屋，2016年出售C屋，並同時購入D屋。 
→C屋在2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內，應適用新制。 
→並按新制重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅）

常見問題4：若申請重購退稅，但5年內改作其他用途或再行移轉，是否得補稅？

國稅局回答：相較舊制，新制另訂有「重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額」的規定。 
以自用住宅舉例來說，
（1）小張於2016年購入A屋，2017年出售A屋，繳納新制所得稅50萬元。 
（2）小張又於2018年購入B屋且價值高過A屋，申請重購自用住宅退稅50萬元。 
（3）小張在2020年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。 
（4）小張再於2021年購入C屋且價值高於B屋，應以前次出售B屋而繳納的新制為準，即申請退稅100萬元。

中華民國當真是「萬萬稅」的國家？財政部長張盛和最近在立法院接受立法委員答詢時表示，未來改革稅制的做法中，不排除有「房地合一」課稅的構想。究竟什麼是「房地合一稅」？對於現有的土地增值稅、房屋稅、奢侈稅又有什麼關聯？值得廣大擁有房屋的民眾好好學習這一堂不動產稅制的課程。



▲未來國內不動產的稅制將朝向「房地合一」的方向。


要暸解「房地合一稅」之前，先要知道現有不動產的相關稅制。現在有關房地產的稅制裡，民眾要繳的稅包括有房屋稅、地價稅、財產交易所得納入綜所稅、土地增值稅以及最近幾年才有的特種貨物及勞務稅（俗稱「奢侈稅」）等，這些稅收又可以分為「持有」階段和「交易」階段兩種。

分為持有、交易階段

其中，房屋稅和地價稅是民眾在還沒有賣掉不動產時，每年都要繳的稅金，所以屬於「持有」階段的稅；房屋財產交易所得納入綜合所得稅裡、土地增值稅和奢侈稅則是在民眾賣掉不動產時，才會產生的稅金，所以屬於「交易」階段的稅。然而，不管是「持有」階段或是「交易」階段，現在的不動產稅制都是把「房屋」和「土地」分開來計稅，而且各有不同的稅率。


國內現行不動產稅制

例如房屋稅率依自用或營業用而有不同稅率、地價稅率則依自用或工業用也有不同的稅率，賣掉房屋的財產所得稅率（納入個人綜合所得稅申報，稅率從5~40%不等）也和土地增值稅的一般用地、自用住宅用地的稅率大不相同，如果再來個奢侈稅的各種稅率，不光是民眾看了霧煞煞，連我們寫文章的人要搞清楚也要大費一番功夫。



▲財政部針對稅制改革，已成立財政健全小組做規劃。


所以財政部現在有了課徵「房地合一稅」的構想，其實就是把「房屋」與「土地」合併課稅的意思，這樣就可以讓不動產的稅制及稅率更加單純，而且還能更符合房屋交易的現況，也能讓課徵不動產的「資本利得（即價差）稅」的計畫實現，奢侈稅就會隨之退場。


此話怎講？因為民眾賣掉一間房子，房屋的銷售獲利要納入綜合所得稅申報，土地的部分要申報土地增值稅才讓你過戶、賣出，如果有符合奢侈稅課徵條件，還要再繳奢侈稅。若是把「三者合併」、只課一種不動產交易的「房地合一稅」，其實也就是財政部很想課的「資本利得稅」，那麼政府課徵不動產的交易稅收就簡單多了，奢侈稅也就能跟著退場。



▲賣屋要繳的稅金，計算起來頗為複雜。


不過，房地合一稅不會太快推動，而是要等到不動產實價登錄更完備、公告地價、房屋評定現值都很接近實價登錄的價格之後，財政部才會提出來給立法院修法，到時候持有不動產期間的長短、獲利的級距、各種條件下的稅率才能確定。不過，唯一可以確定的是，不動產「實價課稅」的那一天已經越來越近了，民眾要提早做好心理準備。




新聞提供：房地王-新屋在地網   http://housetube.tw